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聯東集團是產業地產領域不得不談的"大哥"級企業，在產業地產的概念剛剛為業界所關註之時，聯東甚至一度成為瞭整個行業的"形象代言人"。而許多人交口稱贊的"聯東是在真槍實幹"，除瞭說明聯東集團的品牌在業界頗有口碑之外，亦可見業界對這位"老大哥"的殷殷厚望。
而這種辨別城市區域投資價值的能力也使得聯東打出的"住宅地產看萬科、商業地產看萬達、產業地產看聯東"口號逐漸為業內所認可。
在前期規劃設計中，聯東以地方政府和入園企業為核心，致力於打造標準化、高效率、低成本，同時對就業、稅收和地方產業發展有推動力、為地方政府所喜聞樂見的項目。然後集結專業團隊進行產業研究，最後再結合產業特點進行選址。
支持其大規模擴張的理論，正是聯東董事長劉振東推崇的"微笑曲線"，即圍繞微笑曲線的兩端，主要做產業鏈前端的園區規劃設計和後端的營銷招商，以產業為依托，地產為載體，實現土地的整體開發與運營。
"微笑曲線"
由於聯東集團的優勢主要體現在銷售層面，而他們的運營思路也就更多地體現為地產銷售思維，而非園區運營思維。"聯東的軟肋在於沒有自身的商業模式，仍然用地產思維來解決工業地產的開發與復制問題。"梁春認為。
實際上，劉振東在早前就曾公開表示，除瞭在北京的項目有租賃配比外，其他的外地項目走的都是銷售路線。而業內人士擔憂，這種過於單一的產業園區盈利模式，會給公司帶來更大的經營風險。
北京經開投資開發股份有限公司研發部總經理薑昧茗分析認為，盡管聯東集團的銷售能力非常強，但其園區的發展實際上缺乏後勁：由於聯東集團中低端的產品屬性，必然決定瞭其更多地采用低價吸引企業入市購買的手法，這也決定瞭其利潤率會相對較低。而聯東集團在北京以外的項目，去化率相對低，這也決定瞭其回款周期相對長。加上聯東集團的擴張速度非常快，從長遠看來，這種走量的做法面臨著很大的風險。
微笑的代價
但是，這座產業地產的"黃埔軍校"在培育和打造人才的同時也面臨著嚴重的人才流失。"聯東的核心能力在於招商能力，大傢都來挖我們的人。而能否快速培養與挖掘懂得產業發展又擁有產業資源的人才逐漸成為我們的發展難點。"王東升表示，"資金與土地都不是難點，人才才是"。
憑借其推崇的"微笑曲線"理論，聯東近年來全國范圍內迅速擴張版圖，進行辦公廠房的大規模營銷，其在辨別城市投資價值能力、品牌塑造能力以及產品設計與研發能力等方面備受業界認可。
在微笑曲線的另一端，聯東最核心也最為業內稱道的能力是營銷推廣和招商。聯東集團副總裁王東升曾對此也相當自信："在國內的同行裡面，我們的招商能力是首屈一指的。"
聯東集團希望通過產業綜合體、總部綜合體等產品形態在未來5~10年內在全國佈局100個園區，每個園區入駐的企業數量平均能達到1000~2000傢。而截至2013年底，聯東集團已經先後進入瞭北京、天津、濟南、青島、上海、南京、廣州、重慶等20多座城市，項目數量超過40個。
聯東還能微笑多久
然而，隨著產業地產逐步受到投資者關註，各路英豪異軍突起，產業地產的模式和玩法也不斷被深化和演繹。相比之下，以"產銷"見長的聯東商業模式就顯得相對傳統。業內人士認為，聯東的"開發商"角色過於明顯，在盈利結構與水平，以及產業的引導與培育能力等方面的軟肋日漸突出，這或將成為阻礙聯東繼續"微笑"的發展桎梏。
2013年下半年，本報發佈的"中國產業地產30強"榜單在業內引起瞭廣泛關註，上榜企業既是中國產業地產領域的先行者和領軍者，也代表瞭行業的成熟度和發展階段。但這份前三甲缺失的榜單，也反映出中國產業地產行業還處於野蠻生長的混沌時代，企業普遍存在模式缺陷，遠未進入相對穩定和良性的發展周期。因此，本報將持續對這些行業內的重點企業進行跟蹤報道和模式梳理，並定期以榜單形式加以臧否，以期為推動行業良性發展略盡綿薄之力。
截至2012年底，聯東U谷招商企業客戶共2300餘傢，涵蓋生物醫藥、電子信息、新能源、新材料、機械、電子信息等。僅北京金橋產業園一個項目，就成功招商500餘傢企業進駐，實現年產值700億元。時至今日，聯東的佈局范圍已經覆蓋環渤海、長三角、珠三角、中部以及東北等五大經濟圈。
聯東能夠滿懷信心地自稱為"國內規模最大、產品系列最全、入駐客戶最多、運營體系最完善的產業園區專業運營商"，是因為其早在3年前就確立瞭全國化的擴張戰略，並推出瞭"百園拓展計劃"。
在"微笑曲線"理念之下，聯東集團不論在自身定位、選址，還是市場時機把握方面，都有其獨到之處，但業內人士認為，聯東集團得以迅速擴張的主要原因，還是得益於其龐大的招商隊伍。
2011年，聯東集團的招商團隊已超過300人，而到瞭高速擴張的2013年，其招商團隊人數已經超過500人。陣容龐大的招商團隊及其強大的客戶開拓能力為聯東集團打造瞭良好的品牌形象，聯東集團也因此一度被稱為產業地產的"黃埔軍校"。
梁環宇還告訴中國房地產報記者，在進入這些城市之前，聯東集團主要通過該地區的土地供應量、城市企業數量以及工業增長值等指標來衡量城市的投資價值。"尤其是單個土地的供應面積是我們開展項目的重要衡量指標，而企業類型也能反映出市場的投資潛力。"梁環宇說。
此外，盡管聯東一直苦心營造"純粹"的產業地產商的品牌形象，但縱觀其發展模式，傳統地產開發商的色彩依然十分濃重。
在對區域經濟、城市發展水平以及產業發展程度進行市場調研與分析後，聯東集團通過獲取土地進行整體開發建設的方式進入這些對產業地產有需求的區域與城市，並通過打造總部辦公、生產廠房等產品，吸引中小企業入駐，並為其提供配套與增值服務。
業內人士認為，這種"拿地-建設-銷售"的開發模式與傳統的住宅開發模式非常相似。而相比之下，聯東集團在產業的引導與培育方面則表現得相對弱勢，其開發商角色往往蓋過其產業運營能力，表現得過於濃重。
動力聯行董事長梁春認為，聯東集團在各地打造的都是類商業的產品，從產品林邊鄉土地貸款額度層面來說並沒有太大的創新。且其廠房類產品也在逐漸減少，更多的是獨棟類的寫字樓產品。"這類產品與商業地產之間的界限模糊，聯東實際上是在打工業地產的擦邊球。這種模式具有很大風險。"
內容來自sina新聞
或許正因為傳統的地產思維還未被完全摒棄，中國房地產報記者獲悉，聯東集團的天津總部大觀項目涉嫌在工業用地上建住宅公寓對外出售，此類事件可能更會使這位產業地產"老大哥"歷來"專一"、"純粹"的形象受損。
聯東集團副總裁梁環宇向中國房地產報記者表示："企業客戶是非常理性的，隻會選擇符合自身實際發展需求的產品。"聯東集團通過在一、二線城市的遠郊區、產業新區，配備標準化廠房、低密度企業總部、定制廠房等產品建立產業綜合體，支持區域的第二產業發展。而在一、二線城市的城市中心或副中心，則會通過包含總部獨棟辦公、高層辦公、酒店公寓以及商業配套等產品的總部綜合體來承接2.5及第三產業的發展。
聯東的招商方式是所謂"聯動招商"。"一是項目聯動，在全國16個城市，24個項目之間相互聯動；第二是產業聯動，圍繞著我們定位的主導產業，從行業協會到各個分支機構進行深度走訪，挖掘產業鏈上的客戶；第三是客戶整合聯動，我們已經有很多老客戶，新項目一來，跟所有老客戶打個招呼，我在哪裡有新建園區，你有需求可以去，滿足客戶建分支機構的需求；第四是與政府聯動，跟政府聯合招商；第五是跟所有的機構聯動，中國有很多招商機構，我們與他們進行廣泛合作。"王東升表示。
梁春也認為，單純地把地產規模化，缺少運營服務、產業實體、專業團隊等核心因素，園區未來的發展將難以為繼。"產業地產並不能以單一模式對外復制，而要因地制宜地找到產業的切合點，做到'小而美'，而非'大而全'。"梁春分析道。
面對這種質疑，王東升對中國房地產報記者表示："聯東未來會倒一倒(這種配比)，提高服務收入，而不再以銷售為主，目前產業園區按照70%銷售、30%租賃的租售比例進行對外銷售，此外還會有小部分的增值服務類收益。"
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王東升介紹，在2014年，聯東集團會做出兩個轉型，"第一是重點發展產業，扶持產業孵化與成長，成立產業招商部以及建立數據庫，做好產業招商環節；第二是從招商與提升增值服務環節實現企業的互聯網化，如通過電商平臺的打造，提高企業效率，降低生產成本。除此之外，聯東也會加強產業技術工業、職業經理人以及管理人員之間的文化交流。"
在產業地產領域各路英豪短兵相接之時，聯東或許隻有真正開始深刻轉型求變，才能真正"微笑"到最後。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-01-20/07402585186.shtml
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